Если недвижимости «пороблено»

О нехороших квартирах, на которые годами не находится желающих, о риелторских уловках и о тенденциях на рынке недвижимости корреспондент «УЦ» пообщался с председателем Кировоградского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Владимиром Доленко накануне Дня риелтора, который отмечается 9 октября.

Для начала Владимир Доленко поделился тревогами в связи с новым порядком оценки недвижимости. Риелтор имеет в виду сервис автоматической оценки имущества, введенный Фондом госимущества как регулятором оценочной деятельности в Украине. Теперь справки об оценочной стоимости объектов недвижимости выдаются автоматически, без осмотра их оценщиками. Заказываются справки в электронном кабинете единой базы отчетов об оценке на сайте ФГИ. Только с такой справкой, имеющей срок годности 30 дней, можно продать недвижимость – других нотариусы не принимают. Несмотря на заверения руководства ФГИ о том, что данный сервис исключает коррупцию и чрезвычайно удобен, его уже раскритиковали многие предприниматели и простые граждане, успевшие им воспользоваться. Они утверждают, что при автоматической оценке стоимость недвижимости сильно завышается.

Владимир Доленко считает, что это нововведение не принесет пользы экономике, так как основано на желании государства ободрать всех до последнего:

– Например, предприниматель в райцентре на Кировоградщине, не сумев наладить производство, хочет продать цех за 30 тысяч долларов. Но компьютер выдает ему справку, что стоимость этой недвижимости – 150 тысяч долларов. Такая цена реальна на промышленно развитых территориях, но не у нас. Предполагается, что с этой сделки государство будет иметь 8 процентов налога – 12 тысяч долларов. А на самом деле не получит ни копейки, поскольку данную недвижимость за 150 тысяч никто не купит. Что дальше? Рынок нежилой недвижимости останавливается.

Владимир Доленко говорит, что знает о случае, когда домик в маленьком, без инфраструктуры, селе на Кировоградщине автоматически оценили в 20 тысяч долларов – как будто строение находится под Киевом. По мнению риелтора, рынок недвижимости в Украине слишком зарегулирован.

– Но ведь общеизвестно, что украинские оценщики зачастую занижали стоимость объектов недвижимости и бюджет недополучал налоги с продаж, – заметил корреспондент «УЦ». Вот что ответил собеседник:

– Нельзя всех априори объявлять ворами и мошенниками. Я специально интересовался, как продается недвижимое имущество в США. Там такие сделки осуществляются при участии брокеров из юридических фирм (которые имеют государственные лицензии), один – со стороны покупателя, другой – со стороны продавца. Они же и заверяют сделку, без участия нотариуса. Продажа считается законной только после проведения всех расчетов через банк. Все очень просто: хочешь законную сделку – все деньги через банк! И никто не уклоняется от налогов, потому что нельзя рассчитаться наличными.

Вспомнили и о 1990-х – начале 2000-х годов, когда квартиры и подержанные автомобили в Украине массово продавались через товарные биржи. Размер госпошлины за удостоверение договоров об отчуждении имущества на товарной бирже был значительно ниже, чем в нотариальной конторе, что и объясняло популярность в народе услуг бирж. Но потом нотариусы (по решению сверху) начали отказываться удостоверять договоры отчуждения имущества, ранее приобретенного через биржи. А бюро технической инвентаризации перестали регистрировать права собственности на недвижимость, купленную на биржах. Деятельность товарных бирж на вторичном рынке автомобилей в 2010 году запретили специально принятым законом.

Владимир Доленко – он в те времена возглавлял местный филиал Всеукраинской товарной биржи, был директором Кировоградской универсальной товарно-сырьевой биржи – утверждает, что процедура купли-продажи имущества через биржу была проста и удобна.

– Через Кировоградскую универсальную товарно-сырьевую биржу было продано несколько тысяч объектов недвижимости и автомобилей. Регистрировали мы и договоры аренды промышленных площадей. И ни одна сделка не отменена решением суда. Все документы сохранены до сих пор, – заверил Доленко.

Поговорили и о проблемной недвижимости. Риелтор утверждает: можно добиться в суде признания недействительной сделки с недвижимостью, в которой обнаружились скрытые недостатки.

– Такое случается, когда покупатель осматривает недвижимость невнимательно или в темное время суток. Пребывая в эйфории от возможности заиметь собственное жилье, человек может и не заметить трещин в стенах, других скрытых дефектов. Законом предусмотрено, что в таких случаях претензии предъявляются на протяжении трех лет. И следует помнить: если суд признает сделку недействительной, то обяжет продавца вернуть только те деньги, которые указаны в договоре купли-продажи.

– Вам известны дома, которые продаются годами и на которые не находится охотников, хотя цены нельзя назвать завышенными? Говорят, такой недвижимости «як пороблено».

– Знаю такие объекты. Уверен, причина – в их местонахождении. Есть в нашем городе аномальные места.

– А если священника попросить, чтобы освятил?

– К священникам риелторы тоже обращаются. Но это не всегда помогает. Зато умелый риелтор может многое. Демонстрирует клиенту квартиру и так ее хвалит: мол, и аура тут особенная (сам бы жил!), и вода в этом микрорайоне не такая, как в других местах, – не днепровская, а с Холодных Ключей. Клиент и верит…

– Какие предрассудки распространены среди людей, ищущих недвижимость?

– Боятся покупать жилье, в котором кто-то наложил на себя руки. Самоубийство – большой грех, и многие убеждены, что душа самоубийцы остается в месте, где он свел счеты с жизнью. На такие дома и квартиры долго не находится желающих. Понятно, продавцы не распространяются о таких обстоятельствах, но шила в мешке не утаишь – добрые соседи в дальнейшем обязательно просветят купившего недвижимость. И суд вряд ли отменит договор купли-продажи на том основании, что продавец скрыл от покупателя такое обстоятельство.

– А если в жилье случилось убийство, произошел пожар?

– Для большинства покупателей это не имеет существенного значения.

– Наверное, вам попадались трудные клиенты.

– Попадались. Например, обратилась женщина, переехавшая из России, с просьбой найти ей квартиру на улице Хабаровской, в одном доме с сестрой. Я преду­преждал: если потом захотите продать квартиру, это будет непросто, потому что квартиры в этих домах не пользуются спросом – в то время там был всего лишь один магазин, и тот маленький. Женщина стояла на своем: хочу жить по соседству с сестрой. Подобрали мы ей квартиру в одном подъезде с сестрой, купила. Прошло около года, и она – снова ко мне: дальше жить в одном доме с сестрой невозможно, буду продавать квартиру.

– Недвижимость в каких микрорайонах Кропивницкого пользуется спросом?

– Частный сектор – на Новоалексеевке, в центре города и на близлежащих улицах. Новониколаевка немного упала в ценовом рейтинге. А вообще-то все зависит от платежеспособности покупателя. Квартиру чаще всего ищут в центре и на Ковалевке. Ковалевка хоть и «комариный» район , но там развитая инфраструктура, центр рядом. При покупке жилья не последнюю роль играет случай. Кто-то хочет быстро купить, а кому-то нужно срочно продать. Причины могут быть самые разные.

Но если рассматривать рынок недвижимости системно, учитывая сложившуюся практику, то во все века, независимо от названия города и государства, действует правило: в центре населённого пункта жилая и коммерческая недвижимость дороже.

– В Европе много людей довольствуется съемным жильем. В Украине же стремятся иметь своё, это считается надежной инвестицией.

– Нам не избежать мировой тенденции. Арендовать жилье дороже, чем содержать собственное, зато ты не привязан к одному месту. Меняешь работу – находишь жилье поблизости. Но зачастую у нас покупают жилье, не подумав, как сложится дальнейшая жизнь, семейная в частности, а потом снова бегут к риелтору: помогите продать.