Земля – народу! Или еще кому-нибудь?

Уже полгода в Украине работает более или менее полноценный рынок, и владельцы сельскохозяйственной земли без особых проблем могут не только сдать свои гектары в аренду, но и при желании продать, что было в теории почти невозможно 29 лет независимости страны. Но, как выяснилось, украинцы не спешат продавать свою землю даже за приличные деньги. И спрос оказался не очень высоким, и предложение тоже.

Кто вообще продает землю? Есть у специалистов по земельным вопросам такая поговорка: «Земля – это единственный не производимый товар». Хотя это не совсем так, есть опыт создания искусственных островов на территории Объединенных Арабских Эмиратов, Японии, Китая, России. Но все они предназначены под гостиницы, частные виллы, аэропорт в Японии, только в России остров в Калининградском заливе намыт под базу военных гидросамолетов. И вообще, мы говорим об аграрной земле, такой, на которой можно выращивать хлеб и другие культуры.

Для Кировоградщины эта тема очень важна и актуальна. Давайте признаем, мы – абсолютно аграрная область, несмотря на промышленные объекты и добычу полезных ископаемых. Более аграрными в Украине разве что Полтавщину, Черкасщину, Харьковщину и Винницкую область можно считать, и то не факт. Во всех них много переработки сельхозсырья, а у нас разве что подсолнечное масло массово производят и томатные соусы на Светловодщине. У нас больше сеют, собирают и дальше отправляют.

Так кто же продает?

Настоящие работники на земле, крестьяне, для которых земля до сих пор – это святое, продают очень мало кровных гектаров. Как рассказал «УЦ» основатель общественной организации «Земельная толока», бывший поселковый голова села Овсяниковка Кропивницкого района Сергей Верко, чаще всего сейчас продают земельные паи наследники.

«Дети живут в городах, кто в Кропивницком, кто в Киеве. А родители или деды с бабками в селах уходят в другие миры. А земля остается, средний пай в Кировоградской области – около 5 гектаров, а бывает и по 8. Ну зачем уже фактически киевлянину, не вылезающему из офиса, какие-то гектары в 300 километрах? Поэтому такие люди только и ждали случая избавиться от ненужной им земли.

Конечно, можно сдавать гектары в аренду. Но на самом деле, чтобы получить выгоду со своих гектаров, нужно быть неподалеку, контролировать процесс. Потому что мы, украинцы, конечно, честные и благородные люди, но выгоды не упустим. Если ты бог знает где, в Киеве или за границей, то тебе будут рассказывать о неурожае, о том, что землица не уродила, или вообще в этом году ничего не сеяли, потому что денег не было, и т.д. А там нива изобилует. Стандартные договоры с фиксированной суммой ежегодного арендного платежа сейчас с владельцами паев мало кто подписывает.

Знаю немало случаев продажи земли фактическими иностранцами. Дети давно переехали в Россию или Белоруссию, родители на Кировоградщине умерли, и им лишь бы избавиться от тех гектаров пая, они им не нужны.

Также очень много продали приобретенной земли участники АТО. Им она досталась, но, чаще всего, не была особенно нужна».

А что оно стоит?

Земля может иметь очень разную стоимость. Например, сейчас на популярном Интернет-ресурсе по продаже земли продают 10 гектаров за 1179 долларов за гектар недалеко от Добровеличковки в Тишковской ОТГ, и также там продают участок в 5 гектаров за 2357 долларов за тот же гектар. Вдвое дороже, чем надел рядом. Дело в качестве земли, косогор стоит гораздо меньше, какой бы там шикарный чернозем ни был. Многим при распаевании земель в девяностых годах достались неугодья или пастбища, цена которых также ниже пахотной земли. Чаще такая земля доставалась сельской интеллигенции – учителям, бухгалтерам, завклубом и так далее.

Продать такую ​​землю сложно. Министерство аграрной политики посчитало, что в прошлом году продавали-покупали только одну пашню – 86 с лишним процентов, еще 10 процентов – сенокосы и пастбища, ну и совсем немного других земель.

Большое значение имеет доступность угодий. Не дай вам бог знать, что такое земельный сервитут. Это, условно говоря, когда у тебя есть земля, но она в таком месте, что трактора для обработки ты можешь завести туда только через землю соседа, таких ситуаций десятки в любом районе. И хорошо, когда у тебя сосед нормальный и позволяет тебе такое делать, часто трактора нанимают весной вместе для вспашки. Но не всем так везет. В Кировоградской области были случаи, когда из-за доступа к своей земле даже применяли оружие.

А вот в бывшем Светловодском районе, в Великой Андрусовке, землю продают по 750 долларов за гектар. Хорошо знаю те края, у товарища там родительский дом, Днепр рядом, не раз был на рыбалке. Почему земля там такая недорогая? А потому что песка много в почве, плодородие невысокое. С тамошней земли богатых урожаев не соберешь. Песок не держит влагу, зимой глубоко промерзает, ничего выгодного для выращивания в промышленных объемах там не стоит сажать. Потому и стоимость земли такова.

Есть другие факторы. Например, для сравнения: в Тарасовском сельском совете, Тарасовка – это село между Бояркой и Киевом, по сути Киев, Киево-Святошинский район, гектар земли стоит 156 тысяч 500 долларов. В сто с лишним раз дороже, чем под Добровеличковкой. Потому что это Киев. В селах под Киевом, где живут действующие и бывшие президенты, таких, как Новые Петровцы или Козин, земля вообще не продается. Любая – под застройку или сельскохозяйственного назначения. Соглашения о перепродаже заключаются тайно, между своими людьми.

Некоторое время после запуска рынка земли Кировоградщина была среди лидеров продажи земель – как по площади, так и по количеству сделок. Но уже осенью нас опередила Харьковщина. Ну да у них и площадь области на 6 тысяч квадратных километров больше, и население сконцентрировано, в одном Харькове живет половина всех жителей области, поэтому земель для возделывания и продажи хватает, их гораздо больше, чем у нас.

Средняя цена гектара по Украине – 40 тысяч гривен, примерно 1430 долларов. Кстати, аренда фермером у владельца пая одного гектара пахотной земли в Кировоградской области стоит около 100 долларов, есть отдельные случаи аренды за 4 тысячи гривен (140 долларов).

Много или мало?

Вообще по всей стране за полгода было продано-куплено всего лишь 0,375 процента всех земель, которые могут быть проданы-куплены. Но на сумму 5 миллиардов 300 миллионов гривен.

Например, в большинстве европейских стран в обращении ежегодно находится 1-1,5% земельного фонда. Такая ситуация в странах типа Великобритании, где землей владеют поколения по тысяче лет, ею не разбрасываются, и все равно земля там продается в пять раз активнее, чем у нас. Ну да мы только начали…

А государству что?

Первая продажа своего законного пая или участка вообще не облагается налогом! Ни налогом на доходы физических лиц, ни военным сбором. От налогообложения освобождаются владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных паев, полученных в порядке безвозмездной передачи, то есть большинство украинцев. Но если в течение года вы снова проводите какую-либо операцию с землей, то должны уплатить НДФЛ в размере 5% и военный сбор 1,5%.

«Поэтому применять схемы с занижением цены продажи нет смысла, – рассказал Игорь, который много лет имеет дело с землей, арендует гектары и пруды в бывшем Бобринецком районе. – Никто не будет кричать, за сколько и как много купил, но налоговая точно не придет, если у тебя первая сделка.

И оценочная стоимость земли ни при чем при продаже, продавай, за сколько можешь. Эта оценочная стоимость, или экспертная денежная оценка, важна при аренде земель, плата арендодателю по закону не может быть ниже 3 процентов от оценочной стоимости. Хотя у нас очень распространена практика, когда за аренду пая человеку платят зерном или мукой.

Были ли в Кировоградской области случаи афер, «кидков» при продаже земли?

Игорь говорит, что такого почти нет. Были какие-то попытки, но люди за свою землю вычитывают каждый документ до последней буквы, приглашают на заключение сделок известных людей, представителей власти. Да и просто нет примеров надувательства кого-то на земельных сделках. Возможно, такое будет впереди, в будущем, но не сейчас, когда бедность накрыла даже некогда мощных зажиточных фермеров, у которых были возможности поиграть на этом рынке.

Разрушение мифов

Боже, сколько было разговоров почти тридцать лет о том, что:

– если позволить свободный рынок земли, то «всю землю скупят олигархи»;

– второй вариант – «скупят иностранцы»;

– будет как с приватизацией 1990-х годов – все уйдет от украинцев за бесценок;

– украинская земля стоит 200 триллионов долларов.

И так далее, и тому подобное.

Об олигархах. Известный наш земляк, музыкант, лидер группы «Веселые биоритмы», ведущий программ на кировоградском телевидении Евгений Манженко сейчас работает заместителем генерального директора по коммуникациям и PR крупнейшей аграрной компании Украины – «Укрлендфарминг». «УЦ» спросила у Евгения Ивановича, не скупают ли они землю?

«Это экономически необоснованно. Мы только арендуем землю. Приблизительно у 280 тысяч владельцев паев. Нас и наших арендодателей устраивает подобная форма отношений».

Инструкция по продажам

Если вы счастливый владелец земельного пая и хотите его продать и получить деньги, то вот пошаговая инструкция, как вам это правильно сделать.

Сначала нужно убедиться, что актив готов к продаже. Для этого следует проверить документы на земельный участок. Что нужно проверить?

Первый. Нужно проверить наличие документов, удостоверяющих право собственности. Право на земельный участок может удостоверяться следующими документами:

– Государственный акт на право собственности на земельный участок, выдавался в 1992-2012 годах;

– Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. В 2013-2015 годах в подтверждение регистрации права относительно земельного участка выдавалась выписка (свидетельство) из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, а в подтверждение внесения данных о земельном участке в Государственный земельный кадастр – выписка из кадастра;

– с 2016 года по результатам регистрации права на земельный участок выдается выписка из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

Второе. Попытайтесь найти свой земельный участок на Публичной кадастровой карте по кадастровому номеру. Бесплатно это можно сделать онлайн на сайте www.map.land.gov.ua.

Там также можно посмотреть общую информацию о земельном участке, в том числе его границы, площадь, форму собственности, целевое назначение по классификатору.

Кадастровый номер участка указан в государственном акте на землю, свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество или в извлечении из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

Отсутствие земельного участка в кадастре сигнализирует о необходимости проверить такой земельный участок и причины отсутствия.

Чтобы проверить онлайн, зарегистрирован ли земельный участок, заказать выписку о земельном участке или сведения о владельце, нужна авторизация с помощью электронной цифровой подписи или BankID.

Третье. Проверить, зарегистрированы ли на земельный участок имущественные права. Юристы, работающие со сделками купли-продажи, отмечают: часто земельный участок в собственности продавца, но при этом права собственности на него не зарегистрированы.

В таком случае нотариус не увидит в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и Публичной кадастровой карте, что на соответствующий земельный участок не установлены права, и не сможет засвидетельствовать соглашение.

Как проверить? Это можно сделать через Кабинет электронных сервисов Министерства юстиции.

Для получения информационной справки требуется авторизация с помощью электронной цифровой подписи. Проверка в Реестре прав на недвижимое имущество стоит около 30 грн в электронном формате и 60 грн – в бумажном. Справку можно получить в Центре предоставления административных услуг.

Какие документы нужны для сделки

1. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (Государственный акт на право собственности, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или выписку из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество).
2. Выписка из Государственного земельного кадастра (можно получить у нотариуса).
3. Выписка из Государственного реестра прав (можно получить у нотариуса).
4. Выписка из технической документации о нормативной денежной оценке. Выдержку об НДО можно получить в «Дії», на сайте Госгеокадастра или в ЦНАПе. Услуга бесплатная. Для получения услуги онлайн нужно заполнить заявление на сайте https://e.land.gov.ua/services после идентификации через ЕПЦ или BankID.
5. Паспорта и регистрационные номера учетной карточки налогоплательщика (идентификационные номера) сторон договора.
6. Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка. Его должен заказать владелец земельного участка у оценщика. Срок выполнения оценки – один-три дня, стоимость отчета – 600-1000 грн.

Не так это сложно.