Земля – народу! Чи ще комусь?

Уже півроку в Україні працює більш-менш повноцінний ринок, коли власники сільськогосподарської землі без особливих проблем можуть не тільки здати свої гектари в оренду, а й за бажання продати, що було теоретично майже неможливо 29 років незалежності країни. Але, як з’ясувалося, українці геть не поспішають продавати свою землю навіть за пристойні гроші. І попит виявився не дуже високим, і пропозиція також.

Хто взагалі продає землю? Є у фахівців з земельних питань така приказка: «Земля – це єдиний товар, який не виробляється». Хоча це не зовсім так, є досвід створення штучних островів біля Об’єднаних Арабських Еміратів, Японії, Китаю, Росії. Але всі вони призначені під готелі, приватні віл­ли, аеропорт у Японії, тільки в Росії острів у Калінінградському заливі намитий під базу військових гідролітаків. І взагалі, ми говоримо про аграрну землю, таку, на якій можна вирощувати хліб та інші культури.

Для Кіровоградщини ця тема надважлива та актуальна. Визнаймо, ми – абсолютно аграрна область, незважаючи на промислові об’єкти та видобуток корисних копалин. Більш аграрними в Україні хіба що Полтавщину, Черкащину, Харківщину та Вінниччину можна вважати, і то не факт. У всіх них багато переробки сільгосппродукції, а в нас хіба що олію масово виробляють та томатні соуси на Світловодщині. У нас більше сіють, збирають й далі відправляють.

Так хто ж продає?

Справжні працівники на землі, селяни, для яких земля досі – це святе, продають дуже мало кревних гектарів. Як розповів «УЦ» засновник громадської організації «Земельна толока» , колишній селищний голова села Овсяниківка Кропивницького району Сергій Верко, найчастіше зараз продають земельні паї нащадки.

«Діти живуть у містах, хто в Кропивницькому, хто в Києві. А батьки чи діди з бабами в селах уходять в інші світи. А земля лишається, середній пай у Кіровоградській області – близько 5 гектарів, а буває й по 8. Ну навіщо вже фактично киянину, який не вилазить з офісу, якісь гектари за 300 кілометрів? Тому такі люди тільки й чекали нагоди позбутися непотрібної їм землі.

Звісно, можна здавати гектари в оренду. Але, насправді, аби мати зиск зі своїх гектарів, потрібно бути неподалеку, контролювати процес. Бо ми, українці, звісно, чесні та шляхетні люди, але вигоди не впустимо. Якщо ти бозна де, в Києві або за кордоном, то тобі будуть розповідати про неврожай, про те, що землиця не вродила, або взагалі у цьому році нічого не сіяли, бо грошей не було тощо. А там нива буяє. Усталені договори з фіксованою сумою щорічного орендного платежу зараз з власниками паїв мало хто підписує.

Знаю чимало випадків продажу землі фактичними іноземцями. Діти давно переїхали до Росії чи Білорусії, батьки на Кіровоградщині померли, і їм аби позбутися тих гектарів паю, вони їм не потрібні.

Також дуже багато продали набуту землю учасники АТО. Їм вона дісталася, але, частіше за все, не була особливо потрібна».

А що воно коштує?

Земля може мати дуже різну вартість. Наприклад, зараз на популярному Інтернет-ресурсі з продажу землі продають 10 гектарів за 1179 доларів за гектар недалеко від Добровеличківки у Тишківській ОТГ, і так само там же продають ділянку у 5 гектарів за 2357 доларів за той самий гектар. Вдвічі дорожче наділи поруч. Справа в якості землі, косогір коштує набагато менше, який би там шикарний чорнозем не був. Багатьом при розпаюванні земель у дев’яностих роках дісталися неугіддя або пасовища, ціна яких також нижча за орну землю. Найчастіше така земля діставалася сільській інтелігенції – вчителям, бухгалтерам, завклубом і так далі.

Продати таку землю складно. Міністерство аграрної політики порахувало, що в минулому році продавали-купували майже тільки одну ріллю – 86 з гаком процентів, ще 10 відсотків – сіножаті та пасовища, ну і геть трохи інших земель.

Велике значення має доступність угідь. Не дай вам боже знати, що таке земельний сервітут. Це, умовно кажучи, коли ти маєш землю, але вона в такому місці, що трактора для обробки ти можеш завести туди лише через землю сусіда, таких розкладів і ситуацій десятки в будь-якому районі. І добре, коли в тебе сусід нормальний та дозволяє тобі таке робити, часто трактора винаймають навесні разом для оранки.

Але не всім так щастить. У Кіровоградській області були випадки, коли через доступ до своєї землі навіть застосовували зброю.

А ось у бувшому Світловодському районі, у Великій Андрусівці, землю продають по 750 доларів за гектар. Добре знаю ті краї, у товариша там батьківська хата, Дніпро поруч, не раз був на риболовлі. Чому земля там така недорога? А тому що піску багато в ґрунті, родючість невисока. З тамошньої землі багатих врожаїв не збереш. Пісок не тримає вологу, взимку глибоко промерзає, нічого вигідного для вирощування в промислових обсягах там не варто садити. Тому й вартість землі така.

Є ще інші чинники. Наприклад, для порівняння: у Тарасівській сільській раді, Тарасівка – це село між Бояркою та Києвом, по суті Київ, Києво-Святошинський район, гектар землі вартує 156 тисяч 500 доларів. В сто з гаком разів дорожче, ніж під Добровеличківкою. Бо це Київ. У селах під Києвом, де мешкають діючі та колишні президенти, таких, як Нові Петрівці чи Козин, земля взагалі не продається. Будь-яка, під забудову чи сільськогосподарського призначення. Чи угоди про перепродаж укладаються таємно, між своїми людьми.

Деякий час після запуску ринку землі Кіровоградщина була серед лідерів з продажу земель – як за площею, так і за кількістю угод. Але вже восени нас випередила Харківщина. Ну так в них і площа області на 6 тисяч квадратних кілометрів більша, і населення сконцентроване, в одному Харкові живе половина всіх жителів області, тому земель для обробітку та продажу вистачає, їх набагато більше, ніж у нас.

Середня ціна гектару по Україні – 40 тисяч гривень, приблизно 1430 доларів. До речі, оренда фермером у власника паю одного гектару орної землі на Кіровоградщині коштує близько 100 доларів, є окремі випадки оренди за 4 тисячі гривень (140 доларів).

Багато чи мало?

Взагалі по всій країни за півроку було продано-куплено усього лише 0,375 відсотка від усіх земель, що можуть бути проданими-купленими. Але на суму 5 мільярдів 300 мільйонів гривень.

Для прикладу – у більшості європейських країн в обігу щорічно перебуває 1-1,5% земельного фонду. Така ситуація у країнах на кшталт Великобританії, де землею володіють покоління по тисячі років, нею не розкидаються, і все одно земля там продається вп’ятеро активніше, ніж у нас. Ну так ми тільки почали…

А державі що?

Перший продаж свого законного паю чи ділянки взагалі не оподатковується! Ні податком на доходи фізичних осіб, ні військовим збором. Від оподаткування звільняються власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних паїв, які були отримані в порядку безоплатної передачі, тобто більшість українців. Але якщо протягом року ви знову проводите якусь операцію з землею, то маєте сплатити ПДФО у розмірі 5% і військовий збір 1,5%.

«Тому застосовувати схеми з заниженням ціни продажу немає сенсу, – розповів «УЦ» Ігор, який багато років має справу з землею, орендує гектари й ставки в колишньому Бобринецькому районі. – Ніхто не буде кричати, за скільки та як багато купив, але податкова точно не прийде, якщо в тебе перша угода».

І оціночна вартість землі ні до чого при продажу, продавай, за скільки можеш. Ця оціночна вартість, чи експертна грошова оцінка, важливі при оренді земель, плата орендодавцю за законом не може бути нижче 3 відсотків від оціночної вартості. Хоча в нас дуже поширена практика, коли за оренду паю людині платять зерном чи борошном.

Чи були на Кіровоградщині випадки афер, «кидків» при продажу землі?

Ігор каже, що такого майже нема. Були якісь спроби, але люди за свою землю вичитують кожен документ до літери, запрошують на укладання угод відомих людей, представників влади. Та й просто немає прикладів обдурювання когось на земельних угодах. Можливо, таке буде попереду, у майбутньому, але не зараз, коли збідніння накрило навіть колись потужних заможних фермерів, у яких були можливості «погратися» на цьому ринку.

Руйнування міфів

Боже, скільки було розмов упродовж майже тридцяти років про те, що:

– якщо дозволити вільний ринок землі, то «всю землю скуплять олігархи»;

– другий варіант – «скуплять іноземці»;

– буде як з приватизацією 1990-х років – все піде від українців за безцінь;

– українська земля коштує 200 трильйонів доларів.

І так далі, і тому подібне.

Про олігархів. Відомий наш земляк, музикант, лідер гурту «Веселі біоритми», ведучий програм на кіровоградському телебаченні Євген Манженко зараз працює заступником генерального директора по комунікаціях та PR найбільшої аграрної компанії України – «Укрлендфармінг». «УЦ» запитала у Євгена Івановича, чи не скупляють вони землю?

«Це економічно необгрунтовано. Ми тільки орендуємо землю. Приблизно в 280 тисяч власників паїв. Нас і наших орендодавців влаштовує така форма відносин».

Інструкція з продажу

Якщо ви щасливий власник земельного паю й бажаєте його продати та отримати гроші, то ось покрокова інструкція, як вам це правильно зробити.

Спочатку треба впевнитися, що актив готовий для продажу. Для цього слід перевірити документи на земельну ділянку. Що треба перевірити?

Перше. Потрібно перевірити наявність документів, які засвідчують право власності. Право на земельну ділянку може посвідчуватися такими документами:

– Державний акт на право власності;

– Державний акт про право власності на земельну ділянку видавався у 1992-2012 роках;

– Свідоцтво про право власності на нерухоме майно. У 2013-2015 роках на підтвердження реєстрації права щодо земельної ділянки видавався витяг (свідоцтво) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а на підтвердження внесення даних про земельну ділянку до Державного земельного кадастру – витяг з кадастру;

– з 2016 року за результатами реєстрації права на земельну ділянку видається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Друге. Спробуйте знайти свою земельну ділянку на Публічній кадастровій карті за кадастровим номером. Безкоштовно це можна зробити онлайн на сайті map.land.gov.ua.

Там також можна подивитися загальну інформацію щодо земельної ділянки, зокрема її межі, площу, форму власності, цільове призначення за класифікатором.

Кадастровий номер ділянки вказаний у державному акті на землю, свідоцтві про право власності на нерухоме майно або у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відсутність земельної ділянки в кадастрі сигналізує про необхідність перевірити таку земельну ділянку та причини відсутності.

Щоб перевірити онлайн, чи зареєстрована земельна ділянка, замовити витяг про земельну ділянку або відомості про власника, потрібна авторизація за допомогою електронного цифрового підпису чи BankID.

Третє. Перевірити, чи зареєстровані на земельну ділянку речові права. Юристи, які працюють з угодами купівлі-продажу, зазначають: часто земельна ділянка у власності продавця, але при цьому речові права на неї не зареєстровані.

У такому випадку нотаріус не побачить в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Публічній кадастровій карті, що на відповідну земельну ділянку не встановлені права, і не зможе засвідчити угоду.

Як перевірити? Це можна зробити через Кабінет електронних сервісів Міністерства юстиції.

Для отримання інформаційної довідки потрібна авторизація за допомогою електронного цифрового підпису. Перевірка в Реєстрі речових прав на нерухоме майно коштує близько 30 грн в електрон­ному форматі та 60 грн – у паперовому. Також довідку можна отримати в Центрі надання адміністративних послуг.

Які документи потрібні для угоди

1. Документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку (Державний акт на право власності, свідоцтво про право власності на нерухоме майно або витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).
2. Витяг з Державного земельного кадастру (можна отримати в нотаріуса).
3. Витяг з Державного реєстру прав (можна отримати в нотаріуса).
4. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку. Витяг про НГО можна отримати в «Дії», на сайті Держгеокадастру або у ЦНАПі. Послуга безкоштовна. Для отримання послуги онлайн потрібно заповнити заяву на сайті https://e.land.gov.ua/services після ідентифікації через ЕПЦ чи BankID.
5. Паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків (ідентифікаційні номери) сторін договору.
6. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки. Його повинен замовити власник земельної ділянки в оцінювача. Термін виконання оцінки – один-три дні, вартість звіту – 600-1000 грн.

Не так це і складно.