Вечный квартирный вопрос

Для большинства из нас покупка квартиры – это мечта, путь к воплощению которой сопровождается целым рядом вопросов: как уложиться в допустимую сумму, какому району отдать предпочтение, как проверить и подготовить документы? О ситуации на рынке недвижимости в нашем городе рассказывает Наталья Киселева – директор агентства недвижимости «Мегадом», член совета общественной организации «Ассоциация профессиональных риелторов».

– Наталья, какие квартиры сейчас пользуются в Кропивницком наибольшим спросом?

– Анализ рынка недвижимости в Кропивницком за прошлый год свидетельствует о повышении спроса на бюджетные варианты жилья: одно- и двухкомнатные квартиры, частный сектор с небольшой площадью. Также пользуются спросом «гостинки», «малосемейки» – малогабаритные однокомнатные квартиры. В последнее время популярность завоевывают коттеджи-новострои. Заметна тенденция «ликвидации» «лишних» квадратных метров, связанная с существенным повышением тарифов на коммунальные услуги и содержание жилья.

– Какова средняя цена на однокомнатную квартиру?

– Стоимость однокомнатной квартиры назвать сложно, так как она зависит от ряда факторов: района, этажа, этажности дома, квадратуры, состояния квартиры. В девятиэтажных домах цены на квартиры выше, чем в пятиэтажных. Могу сказать усредненно: сейчас однокомнатную квартиру без ремонта, но в популярном микрорайоне можно приобрести за 11-15 тысяч долларов, с ремонтом и автономным отоплением – за 17-19. Двухкомнатная без ремонта 14-18 тысяч долларов в пятиэтажном доме, в девятиэтажном – 16-19 тысяч.

– Что дороже – частные дома или квартиры?

– Дороже квартиры. Например, продав однокомнатную квартиру, можно приобрести частный сектор из 2-3 комнат с участком земли. То есть квартира меньшей площади ценится выше, хотя частный сектор продается с землей, с хозяйственными постройками. Я думаю, это обусловлено тем, что квартира нуждается в меньших материальных вложениях. Приобретая жилье в частном секторе, кроме внутреннего ремонта, владелец также должен обслуживать придомовую территорию, крышу, забор, хозяйственные постройки.

– Бытует мнение, что в нашем городе одни из самых высоких цен на недвижимость в Украине, потому что у нас почти ничего не строится и много аварийных домов. Это правда?

– Да, правда. Я бывала в разных городах, интересовалась ценами на недвижимость, к сожалению, у нас цены достаточно высокие, но в последнее время есть тенденция к их снижению, потому что все-таки рынок формирует спрос и предложение. Цены немного пошли вниз даже по сравнению с прошлым годом. Появились новострои.

– А в других городах почем средние квартиры?

– В Одессе двухкомнатную в новострое можно приобрести от 24 тысяч долларов. Такие квартиры обычно сдают в состоянии строительного ремонта, то есть может не быть сантехники, просто оштукатуренные стены и т.д. Люди, продав в Кропивницком двушку, могут в Киеве за эти же деньги приобрести однушку. Не в центре, естественно. У нас были такие клиенты: продали тут свою двушку за 18 тысяч долларов и купили за те же деньги малогабаритную однушку в Киеве. Там не все квартиры стоят миллионы, поскольку Киев активно застраивается. В Кривом Роге полдома с удобствами можно приобрести за 6-8 тысяч долларов.

– Давайте поговорим о «кидалове» в вашей деятельности.

– Задачей агентства недвижимости как раз и является всесторонняя проверка продаваемого объекта, а также обеспечение безопасности и чистоты сделки. То есть риелтор обязан предоставить покупателю объект без долгов и неприятных сюрпризов. Агентство помогает обеспечить соблюдение предварительных договоренностей всеми участниками сделки и берет на себя ответственность за проверку объекта и подготовку полного пакета документов для нотариального переоформления.

Общественная организация «Ассоциация профессиональных риелторов» (далее – АПР) объединяет специалистов рынка недвижимости, работающих в соответствии с принципами порядочности и добросовестности. Участники АПР придерживаются «Кодекса чести риелтора», отвечая за свою работу и гарантируя результат. Сейчас в ассоциацию входят 32 агентства. Руководящий орган – совет из пяти человек. Перечень агентств – членов ассоциации можно посмотреть на сайте apr.in.ua АПР оказывает всестороннюю поддержку как риелторам, так и клиентам.

– Возможна ли афера со стороны агентства?

– Агентство, которое дорожит своей репутацией, никогда на такое не пойдет. Давно уже не слышала о чем-либо подобном. У нас в городе несколько лет назад было одно агентство-мошенник, но оно уже не работает. Мошенничество заключалось в даче неправдоподобной информации об объекте, изменении цены, сроков сделки и т п.

Риелтор работает на репутацию, к профессионалу клиенты обращаются снова и снова, рекомендуют друзьям и знакомым. Целью деятельности представителя агентства является совершение сделки, все стороны которой довольны конечным результатом.

– А какие бывают более сложные аферы и схемы?

– У нас город небольшой, и какие-либо аферы проворачивать очень сложно. Была ситуация с квартирой на Ковалевке. Ее владелица находилась в психиатрической больнице, а мошенники каким-то образом сделали доверенность на продажу квартиры от ее имени, которая почему-то была из США. Не знаю, почему это не вызвало ни у кого подозрения. В любом случае, если жилье продается по доверенности, необходимо проверять, жив ли человек, который предоставил доверенность, действительно ли он ее давал. Эта квартира, к сожалению, была продана 4 раза. Сейчас уже на нее наложен арест.

– Город маленький, агентств много. Вы между собой конкуренты, идет битва за клиентов. Как же получилась ассоциация?

– Мы не конкуренты, мы – коллеги. У каждого свои объекты и клиенты – где-то мы можем пересекаться, но ассоциация создана для того, чтобы работать эффективнее во благо наших клиентов.

– А есть ли у вас единая общая база объектов недвижимости?

– Нет. У каждого агентства своя база, однако же мы постоянно обмениваемся информацией в специальных группах, так что на сегодняшний день покупателю недвижимости достаточно обратиться в одно агентство, выбрать «своего» риелтора, и ему предложат все актуальные варианты в соответствии с заданными им критериями. Продавцу тоже удобно, когда есть риелтор, ответственный за рекламу, продвижение объекта, подготовку документов и организацию сделки.

– Агентства занимаются не только куплей-продажей, еще вы предоставляете жилье в аренду. Какие ловушки есть там?

– Был такой случай: несколько лет назад приезжие «гастролеры» сняли у нас в городе квартиру посуточно и сдали ее помесячно семь (!) раз. Снимая квартиру, важно ознакомиться с документом на право собственности. Недостаточно наличия только паспорта арендодателя. Человек должен показать, что сдаваемое в аренду жилье действительно ему принадлежит.

Была еще такая схема с арендой. Настоящие владельцы сдавали четырехкомнатную квартиру, а точнее – якобы одну комнату, кухню, ванную, коридор, а остальные три были закрыты. Брали предоплату за первый и последний месяцы. С виду вроде бы все в порядке. Но они действовали хитрее – заселяли человека и спустя несколько дней начинали ему звонить по различным поводам: «нам нужно попасть в квартиру», «мы сдали одну комнату», «тут моя теща будет жить», различными способами стараясь выжить человека, чтобы он сам отказался от этой квартиры. И ночью звонили, и рано утром. И действительно, несколько человек сняли таким образом квартиру и вынуждены были выехать, попрощавшись со своими деньгами. Мы уже знаем этот адрес, это на Пацаева. Около года назад эту квартиру снова начали сдавать, мы об этом сообщали во всех группах риелторов и в социальных сетях.

Если говорить о рисках для арендодателей – под прицелом мошенников в первую очередь оказываются квартиры, которые сдаются посуточно. Жильцы иногда выносят дорогостоящую технику – те же плазменные телевизоры.

Недавно в нашем агентстве была ситуация: люди арендовали квартиру и очень быстро устроили в ней беспорядок. Дошло даже до того, что сняли конвекторы электроотопления и отнесли их в ломбард. Хотя изначально производили впечатление абсолютно благополучной семьи. Не вызвали подозрения ни у риелтора, ни у арендодателя. Такое тоже бывает. Единственный совет арендодателям – контролировать своих арендаторов, посещая сдаваемый объект ежемесячно.

– На чем основываются взаимоотношения риелтора и покупателя?

– Взаимоотношения риелтора и покупателя регламентируются Договором о предоставлении услуг (Договором просмотра) или устной договоренностью. Ассоциация профессиональных риелторов рекомендует агентствам использовать в работе именно Договор просмотра, покупателям – не опасаться его подписывать. В этом договоре фиксируются адреса просматриваемых объектов, таким образом риелтор закрепляет проделанную им работу.

Показ объекта – это тоже услуга, она бесплатна. Подпись покупателя напротив адреса в договоре просмотра свидетельствует о том, что, в случае, если предложенный риелтором объект понравится и подойдет покупателю, – приобретение будет совершено через то агентство, которое производило показ. Иных обязательств этот договор не влечет, никакой оплаты риелтор с покупателя не взимает, если объект ему не подошел. Иногда потенциальный покупатель задает вопрос, как могут быть использованы его данные. Ответ – абсолютно никак, мы придерживаемся конфиденциальности в нашей работе.

– Есть немало квартир со стремными историями – пожар, убийство, странная смерть. Как много у вас таких квартир и информируете ли вы об этом людей? Входит ли это в ваш кодекс чести?

– Если знаем, то обязательно информируем. Такие объекты встречаются. В этих случаях возможно два варианта: бывает, что владелец всеми силами старается это скрыть, другой вариант – когда продавец не делает тайну из того, что произошло.

У нас была такая ситуация: для оформления задатка встретились в агентстве продавец и покупатель, и хозяйка перед подписанием предварительного договора решила всем нам рассказать о случившемся. В той квартире произошло убийство – прямо в коридоре убили ее брата, на стенах была кровь, все в лучших традициях триллера. Но женщина тут же успокоила ошарашенных покупателей: в наш город приезжал из столицы очень высокопоставленный священник и она специально добилась с ним встречи, чтобы освятить квартиру. Покупатели – молодая пара – тут же посоветовались и решились на покупку. Часто такие объекты продаются дешевле. В другом агентстве продавался дом, в котором жена убила мужа, расчленила тело и пыталась по кускам спустить его в канализацию. Дом добротный, продавался значительно дешевле рыночной цены. Покупатели знали эту историю и все равно приобрели его. Мол, мало ли что было – практически в каждом доме или квартире кто-то умирал.

У меня был случай, когда продавец рассказал мне об убийстве сыном отца в доме в районе Пивзавода, я, в свою очередь, передала эту историю покупателям. Несмотря на это, люди приобрели этот объект, так как им подошли планировка и цена.

– Какие качества нужны, чтобы быть хорошим риелтором?

– Нужны терпение, усердие и желание помогать людям. Риелтор не просто сопровождает продажу или покупку – как правило, он помогает разрешить какую-то жизненную ситуацию. Заработок – это уже второстепенное, и он обязательно приложится, если агентство работает во благо своих клиентов.