Кого выбрать управляющим?

«Графа Монте-Кристо из меня не вышло. Придется переквалифицироваться в управдомы».

Ильф и Петров, «Золотой теленок».

Жилищная реформа в Украине идет верно, но медленно. В Кропивницком, наверное, – особенно медленно. На сегодняшний день в городе зарегистрированы более 70 объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), но многие выбрали такую форму управления не из-за большой тяги к самостоятельности. Чаще всего причина – отсутствие альтернативы.

В Законе Украины №417 от 14 мая 2015 года описаны три формы управления многоэтажками. Кроме объединений, жильцы на общем собрании могут выбрать себе управляющую компанию или управителя. И если о такой форме управления, как ОСМД, «УЦ» писала неоднократно и помногу, то два других варианта для Кропивницкого – пока экзотика. Управляющих компаний (по крайней мере, готовых взять шефство над домами, находящимися сейчас на балансе горсовета) на местном рынке ЖКХ пока нет. А кто такой управитель, и вовсе непонятно подавляющему большинству наших граждан. Что же представляют собой эти редкие «звери»? Мы попытались по максимуму разобраться в данном вопросе, а заодно выяснить, почему они не водятся в Кропивницком.

Неокрепший рынок

Жилищно-коммунальное хозяйство – огромный пласт экономики нашей страны, которому власти с помощью Закона «Об особенностях осуществления управления многоквартирными домами» попытались придать черты рынка. Закон предполагает, что и управляющая компания, и управитель конкретного дома являются представителями бизнеса. При этом никто не мешает органам местной власти организовать собственные коммунальные управляющие предприятия. По этому пути пошел Киев – городская администрация столицы в апреле 2015 года оперативно создала 10 коммунальных управляющих компаний – по одной на каждый район. Кропивницкий избрал более длинный и окольный путь – буквально накануне принятия Закона «Об особенностях…» городские власти реорганизовали ЖЭКи, сотворив на их месте четыре ЖЭО (жилищно-эксплуатационные объединения).

– Все ЖЭО были организованы таким образом, чтобы через какое-то время взять на себя функции управляющих компаний, – рассказывает заместитель начальника главного управления ЖКХ в Кропивницком Татьяна Савченко. – Соответствующие положения внесены в их уставы. При этом на наш рынок ЖКХ могут зайти компании из других городов, а может, в самом Кропивницком есть предприятия, готовые взять на себя эту роль. На сегодняшний день у нас в городе работают две управляющие компании – одну выбрали себе жильцы дома по ул. Архитектора Паученко, 66. Есть управляющая компания «Кировоградстройинвест», она обслуживает 13 домов, которые сама и построила. Но это скорее исключение, чем правило, – чаще после завершения строительства в новом доме организовывается ОСМД. По домам, находящимся в коммунальной собственности, будет проведен конкурс – сейчас разрабатываются его основные положения и состав конкурсной комиссии.

Главное, что нужно понять в новой системе управления жилищно-коммунальным хозяйством, – это кардинальное отличие управления домом от содержания дома.

ЖЭК советского и постсоветского образца является предприятием – поставщиком услуг и управляющим в одном лице. Одни его сотрудники подметают улицы, другие чинят трубы в подвале, а третьи сводят дебет с кредитом и ругаются с должниками. Смысл жилищной реформы состоит в том, чтобы отделить мух от котлет, то бишь управление жилым фондом от предоставления услуг по ремонту инженерных сетей, вывозу мусора и прочих. Для этого и были введены понятия «управитель» и «управляющая компания». Кстати, о них…

Компания частная, компания коммунальная…

Пока в нашем городе планируют, в других такие компании уже работают. Некоторые – до десяти лет. Насколько эффективным является управление компанией в сравнении с содержанием жилищного фонда традиционным ЖЭКом? Имеются ли различия в управлении для частного и коммунального управляющего предприятия? Ответить на эти вопросы можно, только связавшись непосредственно с представителями от каждой из них. Что мы и сделали.

С представителем от КП «Управляющая компания по обслуживанию жилищного фонда Деснянского района г. Киев» мы общались через «Фейсбук». От него узнали, что: «Наш район – самый густонаселенный в Киеве, проблем в нем много. Большинство домов – советской застройки. В 2015 году постановлением городской администрации все ЖЭКи, работавшие на территории района, стали структурными подразделениями управляющей компании. В штате компании находятся дворники, сантехники, электрики. Свой штат сотрудников есть на каждом ЖЭУ (жилищно-эксплуатационном участке. – Авт.). Все заявки принимаются по единому многоканальному телефону – лифты, сантехники, аварийная служба. По сути управляющая компания ничем не отличается от ЖЭКа, разве что появилось больше свободы. Жильцы домов могут сами выбрать, какая компания будет управлять их жилым фондом, договора заключаются на 1 год. После их можно продлить, можно выбрать другую компанию (частную) или создать ОСМД».

Если говорить коротко, то выходит, что Киев на официально-правовом уровне выполнил нормы Закона «Об особенностях осуществления управления…» на все сто. Но на уровне людей, проживающих в киевских многоэтажках, все осталось по-прежнему. А как работают частные компании?

После краткого изучения вопроса мы поняли, что город Кропивницкий в плане частных управителей – практически пустыня. В большинстве соседних областных центров работают управляющие компании самого разного профиля. Одни занимаются исключительно управлением, заключая договора на предоставление услуг с коммунальными предприятиями и ведя бухгалтерию. Другие имеют обширную материальную базу, большой штат сотрудников, собственные аварийные службы и так далее. Третьи нацелились на обслуживание ОСМД. Четвертые – крупные строительные предприятия, управляющие исключительно построенными ими же домами. При этом работа компаний в каждом городе имеет собственную специ­фику, обусловленную политикой местных властей и особенностями жилищного рынка.

Частная управляющая компания «Комфорт Сервис» работает в Одессе чуть больше года. Ее основатель и директор Сергей Филиппов взял курс на обслуживание ОСМД – компания предоставляет им услуги по текущему обслуживанию домов и придомовых территорий. Одновременно фирма пытается напрямую взять в управление несколько домов, жильцы которых выбрали ее в качестве управляющей компании.

– На сегодня рынок ЖКХ в Украине сырой, – говорит Сергей Филиппов. – Если говорить об Одессе, то, помимо ЖКС (жилищно-коммунальных сервисов. – Авт.) и огромной частной компании «ЖЭП Суворовский», у нас действуют около десятка компаний-управителей. Что может предложить «Комфорт Сервис» своим клиентам? Прежде всего – качественные услуги. Небольшие управляющие компании работают в условиях конкуренции, поэтому соотношение качество-цена является решающим. Мы должны давать нашим клиентам услуги по той же цене, что и коммунальные предприятия, но более высокого качества – тогда они выберут нас. И будут исправно платить, потому что увидят – их деньги не уходят в никуда, а превращаются в чистые подъезды, красивые дворы и так далее. Тогда через год они снова заключат договор с нами. Но есть ряд проблем, и одна из них – изношенность жилого фонда. Местные власти приняли программу по поддержке ОСМД, коммунальные структуры получают дотации из городского бюджета. Частным управляющим компаниям изношенность жилого фонда не компенсирует никто. Мы эту проблему решаем, добиваясь включения своих домов в городские программы по развитию ЖКХ – например, по части капремонта лифтов или кровель. Постоянно держим связь с жильцами: во-первых, у нас принята практика ежеквартально отчитываться о проделанной работе на собраниях, также отчеты регулярно обновляются на нашем официальном сайте – любой может зайти и проконтролировать. Во-вторых, мы, беря в управление дом, стараемся прежде всего решить те проблемы, на которые годами «забивали» ЖЭКи, – например, завоздушенные трубы отопления. Решение этих оперативных вопросов не требует сверхусилий, но значительно облегчает жизнь людям. Оперативно реагируем на форс-мажорные обстоятельства. Мне кажется, что будущее украинского жилищного рынка – за небольшими управляющими компаниями. Но пока есть одно препятствие нашей работе – городские власти Одессы не торопятся официально оформлять управление над домами, которые выбрали нас непосредственно в управители. Они отдают предпочтение крупным игрокам, выставляя на конкурсы лоты по сотне домов – мы, конечно, столько не потянем.

Управитель – не путать с управдомом

Согласно Закону «Об особенностях…», управителей должны назначить органы местной власти для домов, жильцы которых за время, отведенное для размышлений и выбора формы управления, так ничего и не выбрали. Время давно прошло, а управителей – нет. Что же это за редкий экземпляр?

– Управитель – это человек, отвечающий за обслуживание многоквартирного дома, – разъясняет Татьяна Савченко. – По статусу он – не наемный работник, а частный предприниматель. В нынешней редакции Закон «Об особенностях…» определяет два типа управителей – юридическое лицо (то есть компания или фирма) или физическое лицо – предприниматель. Управителей, как и компании, органы местного самоуправления выбирают по результатам конкурса. Главная задача управителя – это административная работа: ведение бухгалтерии, заключение договоров с поставщиками услуг ЖКХ и так далее. Думаю, что такую работу смогут выполнять предприниматели, занятые в сфере строительства, например. Управителя жильцы могут выбрать и сами. Его функции, по сути, мало отличаются от функций главы ОСМД, просто он не является жильцом этого дома и избирается на один год. По истечении этого срока совладельцы дома могут отказаться от услуг данного управителя и выбрать другого, а могут продолжить работу с ним. Сейчас частных управителей мало, и тому есть несколько причин. Первая – это дефицит квалифицированных кадров. Ну а вторая – низкий уровень доверия людей.

Возможно, наше городское управление ЖКХ, когда подойдет срок назначения управителей, попросту не найдет желающих. С такой ситуацией в соседних городах уже сталкивались – и решали ее простым способом: передавали «неопределившиеся» дома в управление коммунальным управляющим компаниям, созданным из местных ЖЭКов, или крупным частным компаниям по результатам конкурса (оказывается, так тоже можно). Но вы же помните – в таком случае мало что меняется в качестве услуг.

Управитель: инструкция по эксплуатации

В результате жилищной реформы ваш многоквартирный дом рано или поздно окажется в одном из следующих форматов: ОСМД, под управлением коммунальной управляющей компании, под управлением частной управляющей компании или же в ответственности частного лица-управителя. В ОСМД все понятно – все вопросы решаются через его главу, которого найти просто, поскольку он живет в вашем же доме. С коммунальными управителями тоже относительно понятно – они являются детищем ЖЭО и работают по тем же принципам, так что обращаться нужно будет по тому же адресу и звонить по тому же телефонному номеру. С частным управителем интереснее: все зависит от того, с какими предприятиями заключены договора на обслуживание, а какие услуги управитель предоставляет сам. В любом случае он обязан провести разъяснительную работу с населением.

Если жильцы вашего дома большинством голосов выбрали определенного управителя, необходимо уведомить об этом управление ЖКХ, приложив в качестве доказательства намерений протокол учредительного собрания. Но, выбирая управителя, побольше разузнайте о нем, дабы не стать жертвой мошенников. Основной документ, который управитель обязательно должен показать вам, – сертификат, дающий право на управленческую деятельность. А если он сам предоставляет какие-либо услуги – сертификат на них. Но не лишним будет проверить, насколько управитель может выполнять то, что обещает (если это, например, уборка придомовых территорий, неплохо бы выяснить, есть ли в штате дворники в достаточном количестве).

Управителя или управляющую компанию (коммунальную в том числе) после года сотрудничества можно будет сменить. Для этого жильцы дома должны организовать общее собрание и проголосовать за смену управителя (не менее 50% голосов).

Вопросы капитального масштаба (например, капремонт крыши или асфальтирование придомовой территории) чаще всего находятся вне компетенции управителей, за них отвечает управление ЖКХ в горсовете – туда и следует обращаться.

Вы как потребитель услуг управителя имеете полное право требовать отчета о том, на что расходуются деньги, которые вы платите с каждого квадратного метра своего жилья. Управителя или его представителя для этой цели можно пригласить на общее собрание жильцов, но можно использовать и другие формы (например, публикация отчетов в Интернете).

Тарифную политику управитель выбирает сам, но местные органы власти устанавливают верхний предел, за который цена услуг «прыгать» ни в коем случае не должна. Тариф на обслуживание разных домов может различаться.

– На данный момент верхний тарифный предел по Кропивницкому составляет 6,5 гривни за квадратный метр жилья, – говорит Татьяна Савченко. – Насколько я могу судить, этот тариф вполне приемлем для потенциальных участников конкурса управителей. Сужу об этом по тарифной политике ОСМД – редко где квартплату подняли выше 3,5 грн за квадратный метр. Это значит, что тариф вполне покрывает затраты на управление домом и его обслуживание.

Помните – организовать ОСМД никогда не поздно, даже если ваш дом перешел под управление извне. Для этого не нужно ждать год, достаточно уведомить своего управителя об организации объединения за два месяца до учредительного собрания.